Taxe foncière au Danemark : grundskyld et ejendomsværdiskat
Les deux taxes immobilières danoises expliquées : qui paie quoi, à quel taux, et ce que la réforme cadastrale de 2024 change pour les propriétaires.
La taxe foncière au Danemark ne se résume pas à un seul impôt : un propriétaire paie en réalité deux taxes chaque année. La grundskyld est une taxe communale assise sur la valeur du terrain, et l'ejendomsværdiskat une taxe d'État assise sur la valeur du logement que vous occupez.
Ensemble, elles remplacent ce qu'un Français connaît sous les noms de taxe foncière et de taxe d'habitation. Depuis la réforme de 2024, les deux sont prélevées par l'État sur de nouvelles évaluations cadastrales. Voici précisément qui paie quoi, à quel taux, et comment estimer votre facture.
Grundskyld contre ejendomsværdiskat : le tableau qui clarifie tout
| Grundskyld | Ejendomsværdiskat | |
|---|---|---|
| Sur quoi | Valeur du terrain nu (grundværdi) | Valeur totale du logement (terrain + bâtiment) |
| Taux | Fixé par la commune (env. 3 à 18 ‰) | 0,51 % puis 1,4 % au-delà du seuil |
| Assiette | 80 % de la valeur du terrain | 80 % de la valeur du bien |
| Perçu par | La kommune (via l'État depuis 2024) | L'État (Skatteforvaltningen) |
| Qui paie | Tout propriétaire d'un terrain | Propriétaire qui occupe le bien (pas les biens loués) |
| Exemple à Aarhus | Terrain 1,2 M DKK, taux 6,2 ‰ → env. 5 950 DKK/an | Bien 3,5 M DKK → env. 14 300 DKK/an |
1 EUR ≈ 7,46 DKK. Taux et seuils 2024-2026, à vérifier au cas par cas : la réforme cadastrale est encore en cours de déploiement. Le symbole ‰ signifie « pour mille ».
Retenez la logique : la grundskyld frappe le sol et revient à votre commune, tandis que l'ejendomsværdiskat frappe le fait d'habiter un logement dont vous êtes propriétaire et revient à l'État. Un investisseur qui loue son bien paie la grundskyld mais pas l'ejendomsværdiskat. Le détail de chaque taxe suit ci-dessous.
La grundskyld, la taxe communale sur le terrain
La grundskyld (parfois appelée ejendomsskat) est l'équivalent le plus proche de la taxe foncière française. Elle porte uniquement sur la valeur du terrain, jamais sur le bâtiment. Chaque kommune fixe son propre taux, le grundskyldspromille, exprimé en « pour mille » de l'assiette. Depuis 2024, l'assiette correspond à 80 % de la valeur du terrain, après l'abattement de prudence de 20 %.
La réforme a rebattu les cartes : les nouvelles évaluations ayant fortement relevé la valeur des terrains, les communes ont abaissé leurs taux pour éviter une explosion des factures. Copenhague, qui affichait le taux plafond de 34 ‰ avant 2024, est ainsi tombée autour de 5 ‰. La moyenne nationale se situe désormais aux environs de 10 ‰.
Grundskyldspromille par commune (résidences, barème 2024)
| Commune | Taux (‰) | Soit en % |
|---|---|---|
| Frederiksberg | 3,1 ‰ | 0,31 % |
| Copenhague (København) | 5,1 ‰ | 0,51 % |
| Odense | 5,7 ‰ | 0,57 % |
| Aarhus | 6,2 ‰ | 0,62 % |
| Moyenne nationale | ≈ 10,2 ‰ | ≈ 1,02 % |
| Commune la plus élevée (Varde) | 17,7 ‰ | 1,77 % |
Taux 2024 pour les logements des particuliers, fixés en principe jusqu'en 2028 mais ajustables par chaque commune. À vérifier auprès de votre kommune ou sur votre avis. Les taux appliqués aux locaux commerciaux diffèrent.
Le paradoxe de la réforme, c'est que les baisses de taux ont surtout profité aux grandes villes, où les terrains ont le plus pris de valeur. Un propriétaire à Copenhague ou à Frederiksberg peut voir sa grundskyld baisser, alors qu'un habitant d'une commune rurale au taux élevé la voit grimper. Pour comparer concrètement deux marchés, notre analyse de l'immobilier à Copenhague contre Aarhus met ces écarts en perspective.
L'ejendomsværdiskat, la taxe d'État sur la valeur du bien
L'ejendomsværdiskat est une taxe nationale, la même partout au Danemark. Elle porte sur la valeur totale du logement, terrain et bâtiment confondus, et n'est due que si vous occupez le bien. Un appartement mis en location n'y est pas soumis, quel que soit le pays où il se trouve.
Le barème 2026 comporte deux tranches : 0,51 % de l'assiette jusqu'à environ 9 millions DKK (le seuil exact, de l'ordre de 9 007 000 DKK, est réévalué chaque année), puis 1,4 % sur la partie qui dépasse ce seuil. Comme pour la grundskyld, l'assiette correspond à 80 % de la valeur cadastrale du bien après l'abattement de prudence.
À noter : ces taux ont remplacé l'ancien barème (1 % jusqu'à 3 040 000 DKK, 3 % au-delà) en vigueur avant la réforme. Le seuil et les pourcentages étant liés à la réforme cadastrale encore en cours de déploiement, vérifiez toujours le chiffre exact sur votre forskudsopgørelse plutôt que de vous fier à une estimation.
La réforme cadastrale de 2024 : ce qui a vraiment changé
C'est le point qui déroute le plus les propriétaires. Les anciennes évaluations, gelées depuis 2011, étaient devenues très éloignées des prix réels. La réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2024 (ejendomsskattereform) a introduit de nouvelles évaluations automatisées, la reprise des deux taxes par l'État, et plusieurs garde-fous pour amortir le choc.
- 1.Nouvelles évaluations (ejendomsvurdering). Le Vurderingsstyrelsen recalcule séparément la valeur du bien et celle du terrain à partir des prix de marché récents.
- 2.Abattement de prudence de 20 % (forsigtighedsprincip). Vous n'êtes imposé que sur 80 % de la valeur retenue, pour tenir compte de l'incertitude d'une évaluation de masse.
- 3.Collecte par l'État. Les deux taxes sont désormais intégrées à l'avis d'imposition anticipé (forskudsopgørelse), au lieu d'être facturées par la commune.
- 4.Rabais permanent (skatterabat). Un propriétaire ayant acheté avant 2024 ne peut pas payer plus que sous les anciennes règles : l'écart est neutralisé par un rabais figé.
- 5.Plafonnement et gel (stigningsbegrænsning, boligskattelån). La hausse annuelle de grundskyld est plafonnée, et un prêt automatique permet de geler la part supplémentaire jusqu'à la revente.
Conséquence pratique : deux voisins peuvent recevoir des factures très différentes selon leur date d'achat et leur ancienne évaluation. Beaucoup de propriétaires ont aussi reçu en 2024 et 2025 des régularisations portant sur les années 2021 à 2023. Si votre bien vous paraît surévalué, vous pouvez contester la nouvelle ejendomsvurdering dans le délai indiqué sur votre avis.
Combien vais-je payer ? Trois exemples chiffrés
Voici comment additionner les deux taxes sur un cas concret. On applique l'abattement de 20 % à chaque valeur, puis le taux communal au terrain et le taux d'État au bien. Ces montants sont indicatifs : votre facture réelle dépend de votre évaluation, de votre commune et du rabais de transition.
| Bien | Grundskyld | Ejendomsværdiskat | Total annuel |
|---|---|---|---|
| Appartement Copenhague bien 4 M DKK, terrain 0,8 M DKK, 5,1 ‰ | ≈ 3 264 DKK | ≈ 16 320 DKK | ≈ 19 600 DKK ≈ 2 625 EUR |
| Maison Aarhus bien 3,5 M DKK, terrain 1,2 M DKK, 6,2 ‰ | ≈ 5 952 DKK | ≈ 14 280 DKK | ≈ 20 200 DKK ≈ 2 708 EUR |
| Maison Odense bien 2,8 M DKK, terrain 1,0 M DKK, 5,7 ‰ | ≈ 4 560 DKK | ≈ 11 424 DKK | ≈ 16 000 DKK ≈ 2 145 EUR |
Calculs indicatifs sur 80 % des valeurs, hors rabais de transition (skatterabat), qui peut réduire nettement ces montants pour un achat antérieur à 2024. 1 EUR ≈ 7,46 DKK.
Comptez donc, en ordre de grandeur, entre 1 500 et 3 000 EUR par an de taxes foncières pour un logement familial dans une grande ville, avant rabais. C'est un poste à intégrer dès votre projet d'achat, au même titre que le prêt et les charges. Notre guide pour acheter un logement au Danemark détaille les statuts andelsbolig et ejerlejlighed, qui n'ont pas la même exposition à ces taxes.
Comment est fixée la valeur cadastrale
Toute la mécanique repose sur l'ejendomsvurdering, l'évaluation officielle produite par le Vurderingsstyrelsen. Le nouveau système modélise la valeur à partir des ventes récentes comparables, de la localisation, de la surface habitable, du type de construction et de la taille du terrain. Il distingue deux montants : la valeur du bien complet (base de l'ejendomsværdiskat) et la valeur du terrain seul (base de la grundskyld).
Cette valeur n'est pas un prix de vente : c'est une estimation administrative, volontairement prudente grâce à l'abattement de 20 %. Vous la retrouvez sur votre espace personnel et sur l'avis d'imposition anticipé. En cas de désaccord, une procédure de réclamation existe, avec un délai à respecter. Ces impôts immobiliers s'ajoutent à l'impôt sur le revenu prélevé à la source : voyez notre guide de l'impôt sur le revenu danois et du barème d'État (bundskat, mellemskat, topskat) pour la vue d'ensemble.
Acheteur étranger et non-résident : ce qui change
Un Français peut acheter au Danemark, mais l'accès à la propriété n'est pas totalement libre pour un non-résident. Si vous n'avez pas résidé au moins cinq ans dans le pays, une autorisation du Civilstyrelsen est généralement requise avant l'achat. Une fois propriétaire, vous payez les mêmes taxes foncières qu'un résident sur un bien situé au Danemark.
Point de vigilance pour les expatriés : dès que vous devenez résident fiscal danois, l'ejendomsværdiskat frappe aussi un bien que vous détenez à l'étranger, y compris en France. Vous devez alors en déclarer la valeur, réévaluée tous les deux ans. La convention fiscale évite la double imposition, mais l'obligation déclarative demeure. Pour situer ces taxes dans un budget global, notre coût de la vie au Danemark et le panorama de la fiscalité et installation replacent la taxe foncière parmi les autres postes.